长期拖欠物业费，卖房人要求划转物业交割保证金被驳回

案情简介

李先生诉称，2021年1月其在中介公司办理了房产买卖协议，同年5月双方签订了《履约支付服务协议》，在签订协议的时候工作人员说，要有物业公司的物业费结清证明才能够退回物业保证金。其表示因为与物业公司有问题未解决，故欠缴物业费，不能取得物业的证明。工作人员答复，在办理物业交割手续时签协议，注明物业缴费的起止日期，即物业转移之前的费用由原业主负责，便可以转移物业保证金。2021年5月，其与买房人完成了物业交割，签订了物业费缴纳协议，但是中介公司并未退还物业交割保证金，经多次沟通仍未解决。

中介公司辩称，根据《履约支付服务协议》约定，将存管资金划转给李先生的前提条件未成就，故公司无需履行资金划转职责，且不存在任何违约行为；划转条件未成就并非公司原因导致，故公司无需向李先生支付利息。

审理中，中介公司提交《划转（退回）申请书》以及《物业费缴费项目表》，证明李先生与案涉房屋买受人姜先生未就物业交割事项达成一致，案涉存管资金的划转提交未成就。经询问买房人姜先生，其亦明确表示：不同意将案涉物业交割保证金划转给李先生，双方为了防止拖欠物业费所以才约定了保证金，李先生从购买案涉房屋后直至将案涉房屋出售给其之前均未缴纳物业费，自2008年至2021年总计欠缴物业费及违约金5万余元。

法院审理

法院经审理后认为，本案中，李先生与中介公司签订的《履约支付服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。根据《履约支付服务协议》产品条款三中的资金划转条件约定，物业交割保证金的资金划转条件为甲方办理完毕所有物业交割手续，且甲乙任意一方或居间方提交甲乙双方签署完成的《物业结清确认书》或乙方单方签署完成的《物业交割保证金付款确认书》。特殊条款规定，甲方向丙方申请存管资金划转的，应向丙方提交证明物业结清的证明材料。

本案中，李先生与房屋买受人姜先生虽对物业费的缴纳责任时间划分达成了一致意见，并签署了物业费缴纳协议，但李先生并未处理完毕所有的物业交割手续。无论是根据现有证据还是李先生的当庭自认，均可以认定李先生截止交房当日拖欠物业公司的物业费金额已经超过3万元。经法院询问，李先生亦未作出会自行主动处理并妥当解决物业费欠费纠纷的表示。故在合同约定的物业交割保证金划转条件并未成就，李先生并未结清物业费的情况下，其现要求中介公司退还3万元物业交割保证金并给付利息之诉请，缺乏事实及法律依据。最终，法院判决驳回李先生的全部诉请。

宣判后，李先生提起上诉，二审法院维持原判，该判决现已生效。

法官说法

根据《民法典》第一百五十八条之规定：民事法律行为可以附条件。本案中，李先生与中介公司签订的《履约支付服务协议》中明确约定了物业交割保证金的划转条件。李先生与姜先生虽通过自行签订物业费缴纳协议的方式，明确了房屋交付前后物业费的缴费义务主体，但该约定并不能直接对抗中介公司或构成对《履约支付服务协议》内容的变更。

房屋买卖过程中约定物业交割保证金系为了防止交易标的出现拖欠物业费的“权利瑕疵”。该种瑕疵虽不影响买受人对房屋的实际占有使用及权利支配，但客观而言确会对买受人行使相关业主权利带来一定影响，个别情况下甚至会使其无端牵连进相关纠纷或诉讼，徒增买受人的诉累。

故在审理类似案件时，从更为妥善地处理房屋买受人、出卖人以及中介公司之间关系的角度而言，在不过分增加各方当事人诉讼负担的情况下，查明买受人对于物业交割保证金的支付意见以及出卖人实际欠缴物业费的情况，不仅有助于更为全面地进行价值衡量和司法判断，亦能较大限度地避免引发次生诉讼。而从避免交易风险、减少自身以及他人诉累的角度出发，法院亦建议相关交易主体在欲进行交易前，尽可能妥善解决完毕交易标的上存在的权利负担及限制，以促成交易流程顺畅进行，提高市场交易行为的运行效率。（文中人物均系化名）

来源：北京海淀法院