二房东“跑路”，租户维权要注意哪些法律问题？

王先生与蓝天公司的代表李云签署房屋租赁合同，租赁期满后再次续租。续租期间，因房东联系不上蓝天公司、李云，不再出租涉案房屋，王先生诉至北京市海淀区人民法院，要求解除租赁合同、蓝天公司和李云共同退还押金7500元、蓝天公司赔偿违约金15000元。海淀法院经审理，判决蓝天公司退还押金7500元。

　　王先生诉称，2024年7月，李云代表蓝天公司与王先生签署《房屋租赁合同》，王先生以月租7500元承租蓝天公司提供的涉案房屋，押一付三，租期自2024年7月至2024年10月。王先生向李云支付房租等费用共34110元。2024年9月，双方达成续租，王先生仍以月租金7500元价格承租涉案房屋，租赁期限自2024年10月至2025年3月，已付押金转为续租合同下租金。王先生支付租金等费用共23100元。

　　2024年11月，房东通知因联系不上蓝天公司、李云，要收回房屋。因蓝天公司、李云未能继续提供房屋，也未退款，故王先生诉至法院。

　　经法院公告送达，蓝天公司、李云未在答辩期内提交书面答辩状及证据，亦未到庭答辩。

　　法院经审理认为，蓝天公司与王先生续签《房屋租赁合同》约定租赁期限至2025年3月，但房东通知王先生于2024年11月搬离涉案房屋，蓝天公司未在租赁期限内持续提供房屋，应属根本违约。2024年11月后，蓝天公司作为出租代理人已无法继续履行合同，双方租赁关系终止，约定的租赁期限已届满。王先生再行请求解除合同，已无必要，故法院对此不予支持。

　　王先生与蓝天公司签署《房屋租赁合同》，李云作为经办人签字。李云虽然收取了合同项下款项，现无证据证明其超越职务权限在合同中签字，签字效力应对蓝天公司有效。王先生依约支付押金7500元后，蓝天公司违约未继续提供房屋。双方租赁关系终止后，蓝天公司应退还押金7500元。王先生请求蓝天公司退还押金7500元的诉讼请求，符合事实与法律规定，法院予以支持。王先生同时要求李云退还押金7500元，无事实与法律依据，法院不予支持。

　　《房屋租赁合同》约定了乙方违约需要支付违约金的情形，并未约定甲方违约需要支付违约金情形。王先生请求蓝天公司赔偿违约金15000元的诉讼请求，无合同依据，法院不予支持。

　　最终，法院判决蓝天公司退还王先生房屋押金7500元。

　　法官说法

　　出租方不能继续出租方房屋，怎样解除合同？

　　发生纠纷后，应及时向出租方发送解除通知或向法院起诉。房屋租赁合同中，出租方的主要义务是持续提供符合双方约定的房屋供承租人使用。当出租方无法持续提供房屋，在无合同中免责条款约定情形下，一般构成根本违约。《房屋租赁合同》中若将此种情形作为承租方享有解除权的情形，承租人可直接依据发生解除的事由，主张解除合同。《房屋租赁合同》中未约定或者未明确约定解除事由时，承租人可根据民法典第563条法定解除规定，主张解除合同。

　　解除合同还需注意期限问题，若租赁合同已实际终止，且约定租赁期限届满，再次确认解除已无必要。

　　公司经办人收款，能否向经办人一并主张？

　　不能。公司经办人往往与公司存在劳动合同关系，应注意经办人是否在其工作职权范围内提供服务。根据民法典合同编司法解释规定，工作人员超越其职权范围以公司名义订立合同，合同相对人不能主张对公司发生约束力并由其承担违约责任。工作人员未超越其职权范围，但超越公司对其职权范围限制的，仍对公司发生约束力并由其承担违约责任。

　　一般情况下，经办人未超越法律规定职权范围订立合同的，经办人行为及后果应由公司承担；若经办人所为超出职权范围，而是法律规定应由公司权力机关、执行机关所作的行为，则对公司无效，此时仅能向经办人主张权利。

　　合同解除后，各款项应该怎么列？

　　房屋租赁中常见涉及的费用包括房租、押金、服务费、网费、水电费、燃气费等费用。合同解除后，未履行的部分不再继续履行，因此出租方无权占有未使用的相应费用，未使用费用应予返还。因此，《房屋租赁合同》中对退费情形有约定的，一般应按约定处理；未作约定，可逐项列明未使用费用明细，并提供相应证据。

　　租赁房屋中的违约金应该注意什么？

　　《房屋租赁合同》应对违约金明确约定，没有约定违约金条款的，无从适用。在签署《房屋租赁合同》时，应当重点关注违约条款中是否约定违约金条款，双方违约金条款是否对等，对约定不明确的条款应当及时确认条款含义。根据民法典第585条规定，双方可以约定金额或者计算方式，处理纠纷时仍以实际损失为基础，承租方发生纠纷后，应当注意收集、固定实际损失相关证据，若违约金不足以弥补实际损失，可以请求法院增加违约金金额。

　　若有其他损失，应该如何处理？

　　解除合同后，若因出租方违约造成损失，承租方可以主张出租方违约责任。违约金仅是违约责任的一种承担方式，若存在其他损失，应向法院提供相应证据予以证明其损失范围、损失金额。

　　（文中均系化名）

来源：中国法院网 | 作者：高靖凯