买了8年的安置房未过户，卖家拿去抵押登记，房子还是买家的吗？

安置房买卖合同签订后未办理过户手续，卖家交付房屋后，又将该房产抵押给了银行，这种情况下，房子还能归属买家吗？近日，嘉兴南湖法院审理了这样一起房屋买卖案件。

案情回顾

2016年，老王向小张购买了一套拆迁安置房，转让总价为43.6万元。（文中当事人均为化名）因当时房子还未能办理产证，故双方约定分三次付清房款。此后，老王就一直居住在案涉房屋内，以自己名义缴纳了房屋水电费、燃气费、物业费，并于2016年、2022年按照约定付清了购房款。

2022年，小张将案涉房屋抵押给某银行借款70万元，并办理了抵押登记。同时，小张签署自用声明一份，载明其是房屋的合法产权人，对该房屋享有完整的处分权，该不动产未处于出租状态。2024年，小张因一起追偿权纠纷被申请执行，法院依法在案涉房屋门上张贴了腾退公告。此时，老王才发现，自己已居住8年的房子竟被小张抵押给了银行。他认为，小张在其不知情的情况下擅自抵押房屋，银行作为专业金融机构，却未进行现场调查，存在重大过失，依法不应取得抵押权。于是，老王将小张诉至法院，并将某银行列为第三人，要求注销银行的抵押登记。

庭审中，银行辩称，老王与小张签订的房屋转让协议价格明显偏低，且老王仅提供了房款收条，未能提交银行转账记录等有效付款凭证，因此不同意其诉讼请求。银行表示，在办理抵押贷款时已履行了应有的审查义务，包括对房屋进行室内外勘查和价值评估，不存在重大过失。

法院判决

法院审理认为，本案的争议焦点在于银行能否依据最高额抵押合同取得对房屋的抵押权。首先，老王与小张于2016年签订了房屋转让合同，老王已足额支付房款并合法占有房屋，未能办理过户并非其原因。其次，银行在开展贷款业务过程中，仅审核了房屋的产权登记情况，未尽到对抵押物的尽职调查义务。银行理应发现该房屋已被老王实际占用，存在影响变现的瑕疵，却仍予以放贷，属明显过错。最后，虽然案涉房屋未登记在老王名下，但其长期实际占有行为已形成一定的对外公示效力。

综上，老王购买了案涉房屋、履行了合同义务，没有过错，应当保护其对该房屋所享有的权益，故法院支持了老王的诉求。

一审判决后，银行上诉，二审维持原判。目前该案判决已生效。

法官说法

金融机构应对抵押物权利情况进行实质审查。银行作为专业金融机构和职业贷款主体，在设立抵押时，相对普通民事主体而言需承担更高标准的审慎注意义务，不能仅凭对不动产登记簿公信力的信赖就认定其为善意。根据《中华人民共和国商业银行法》及《个人贷款管理暂行办法》的相关规定，银行除需对登记簿等文件资料进行形式真实性的审查外，还负有通过实地查勘等方式对抵押物进行实质审查的义务。

法官提醒，在房屋可以办理初次过户登记时，买方应督促原房屋权利人及时办理过户登记。同时，为防止原房屋权利人利用二次过户的间隙对房屋采取设置抵押、另行出售等处分行为，可在办理房屋买卖网签手续的同时办理预告登记。而一旦房屋在过户过程中出现被设置抵押等阻碍过户的情况，应及时通过申请财产保全查封房屋并提起诉讼等方式要求出卖人配合办理过户登记。

来源：潮新闻  作者: 通讯员 何云芳 嘉兴政法融媒体中心 徐旦