莆田市荔城区人民法院审结一起物业服务合同纠纷案

一些开发商在销售房屋的时候，可能会把物业服务作为营销噱头，把免收物业费作为一种促销手段，给业主作出减免物业费的优惠承诺，吸引业主购买房屋。然而，开发商对业主作出的此类承诺，对物业公司具有法律约束力吗？如果业主要维权，应该向谁主张权利？近日，莆田市荔城区人民法院审结了一起物业服务合同纠纷案件。

2020年10月31日，某房地产开发商向周某出具《免收物业管理费承诺函》1份，承诺只要周某购置其开发建设的商品房，就免收该商品房3年物业管理费。2021年2月8日，周某办理案涉商品房交付手续，并与某物业公司签订《前期物业服务协议》，约定周某交纳物业费用起始时间为自收楼通知书载明的交楼之日次日。

2023年4月30日，朱某作为小区业主委员会法定代理人与某物业公司签订《福建省物业服务合同》1份，约定：甲方委托乙方实施物业服务，物业服务期限为3年，自2023年5月1日起至2026年4月30日终止；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取。之后，因周某自2022年3月1日起未交纳物业管理服务费用，某物业公司经催讨无果，遂向法院提起诉讼。

荔城法院经审理认为，某物业公司与周某签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。某物业公司接受小区业主委员会的选聘，为小区提供物业服务，双方签订《福建省物业服务合同》，该合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对全体业主均具有约束力，周某作为该小区的业主，理应支付物业服务相关费用。至于周某主张某开发商出具的《免收物业管理费承诺函》可减免3年物业费，根据《民法典》第465条第二款规定“依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力”，周某主张的开发商免收物业费承诺系其与开发商的约定事宜，双方达成的协议约定仅对周某与某开发商有约束力，周某以此为由要求物业公司减免物业费，无法律依据，不予支持。现某物业公司诉求周某支付2022年3月1日至2024年9月30日期间的物业服务费，有事实和法律依据，应予以支持。

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在房产交易中，开发商为吸引购房者，在建设与营销过程中常常将免收物业服务费作为一种营销的噱头与促销手段，但实践中常常存在房屋开发商与物业公司未协商妥当、导致物业公司向业主催收物业管理费的现象。事实上，根据“合同相对性”原则，开发商并非物业服务合同的主体，无权代表物业公司作出免收物业费的承诺。

因此，在购房和物业相关事务中，大家一定要擦亮眼睛，明晰各方权利义务，保持谨慎。一方面，不能盲目相信开发商的承诺，对该类承诺最好留存证据，同时要清楚承诺的法律效力边界，避免日后与物业公司产生纠纷；另一方面，若遇到开发商与物业公司无法就免收物业管理费事宜协调一致的情况，可依据合同追究开发商的违约责任，要求其赔偿损失。

来源：福建法治报